限外政策催热酒店地产业
2007-4-30 14:24:00
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“没有人质疑中国酒店市场的潜力，不论是北京和上海，还是二线城市海南和杭州，整个中国都有着巨大的机遇。”10月10日，走马就任仲量联行酒店集团中国区副总裁的康博涛先生表示 。
当天，仲量联行酒店集团在中国新添了一家办事处——上海办事处。此间来华访问的仲量联行酒店集团全球首席执行官贺德铭先生说：“中国将成为亚洲最庞大、最重要的酒店市场。”
分析人士指出，抑制房价增长过快的宏观调控可能使中国经济增长放缓，但这并不影响境外投资者对中国酒店市场的浓厚兴趣。在房地产“限外政策”背景下，中国酒店地产正受到外国投资者的青睐。
与中国市场一起强劲增长
仲量联行酒店集团中国区总经理安瑞达10日向中国经济时报记者透露，仲量联行目前正在就上海某酒店项目进行洽谈。
安瑞达说，近年来，国际酒店交投市场非常活跃。2005年，仲量联行酒店集团在全球72个城市出售了32049间客房，总价值79亿美元，超出2004年的业绩52％。在此之前，仲量联行酒店集团在全球共有18家办事处，大多集中在欧洲和北美。去年，尝到酒店市场甜头的仲量联行酒店集团正式登陆中国，在北京设立了第一家（也是中国大陆第一家）分支机构。
仲量联行酒店集团在大陆的分支机构最初只有一间办公室，三名员工。随着上海办事处的成立，其在中国的团队已增至九人。
在过去的12个月内，仲量联行酒店集团已在北京、上海和天津完成了三项酒店投资交易，涉及金额4.28亿美元。
仲量联行相关报告认为，未来10年——即从2007年至2016年——中国旅游行业增加值将保持在8％以上的增长速度；近年来，中国海外入境旅游者人数增长势头迅猛，预计到2007年，中国海外入境旅游将可能达到1.4亿人次。这必然为中国酒店行业带来良好的市场预期。这也是仲量联行酒店集团在华扩张，“与中国一起成长”的信心所在。
上海：10万张床引来巨头角逐
近几年，中国酒店投资方兴未艾，无论是酒店数量，还是品质，都呈快速增长的态势。在北京，仅从现在起至2008年前后，就将新增四星级以上酒店30多家。
随着2010年上海世博会的临近，上海也掀起了一股酒店投资热潮。据不完全统计，上海仅今年就将新增16家高档酒店。除此之外，从2007年到2010年，上海还要新增60个左右的高级酒店项目。
此前有关部门预测，上海世博会总参观客流量将超过7000万人次，平均日客流量40万人次，高峰日客流量则将达到60万人次。而根据上海相关部门的规划，到世博会举办时，上海星级酒店和经济型酒店的床位将达到40万张，但截止去年年中，上海的星级宾馆只有359家，共9万张床位。就算是加上2700多家经济型酒店，也只有17万张床位。也就是说，世博会期间，上海酒店市场床位缺口超过10万张。
仲量联行酒店集团研究报告显示，2005年上海五星级酒店平均每间客房收入首次突破200美元大关。这一业绩目前在亚太地区城市排行中仅次于香港，同时这也代表着上海酒店市场自1994以来的最高赢利水平。
“这是一个很重要的趋势。和其他城市相比，上海还有很大的发展空间。”安瑞达表示。这一业绩的取得，使得上海继香港之后，成为又一个炙手可热的酒店市场。
为期半年的世博会更是给上海酒店业注入了无限的想象空间。除了上海本土及国内其他投资者外，国外酒店投资者也纷纷抢攻“上海滩”。
一些原本已经在上海开业的顶级酒店，比如四季酒店和丽嘉酒店，正打算在浦东兴建第二家相同品牌酒店。卡尔森集团更是一步到位，同时在沪运作两个丽笙品牌酒店项目。
另外值得关注的是，国外投资者在沪酒店市场跑马圈地的同时，还将触角伸向服务式公寓领域。今年早些时候，仲量联行酒店集团就成功地促成了Hotel Properties Limited作为汉斯集团的合资伙伴开发21世纪大厦，该大厦是一栋位于上海“小陆家嘴”金融区中心世纪大道的48层综合用建筑，包括190间四季酒店、60间四季公寓和51000平方米的甲级写字楼。
今年上半年，在Silam集团落单上海盛捷高级服务公寓之后，国际著名投行摩根斯坦利和高盛也先后收购了服务式公寓上海华山夏都及虹桥花苑酒店式公寓。
酒店+地产=下一投资热点？
安瑞达说，“国六条”等宏观调控政策确实给国外投资者造成了一定的困惑，但只要是对中国市场感兴趣的国外投资者，从长远角度来看，不会在宏观调控面前却步。
由于投资酒店——特别是以股权交易等方式完成酒店并购，较直接投资住宅和写字楼更不易引起监管层的警觉，同时也可享受物业升值带来的好处，因此酒店市场受“限外政策”的影响似乎更小。房产投资“限外”政策还迫使部分外资从住宅市场撤出，转投其他物业，酒店市场亦从中受益。
事实上，新一轮宏观调控以来，酒店市场交易亮点颇多。如北京凤凰城诺富特/宜必思、皇冠酒店、天伦王朝&松鹤酒店、广州帝苑酒店以及西安的长安城堡大酒店等较大的交易都是在这一时期完成。这些交易的背后不乏外资尤其是国外酒店巨头的身影。此间，仅雅诗阁国际集团在京、津、沪就建立了4家服务式公寓。
“中国显著的经济增长使其酒店地产市场成为全球酒店投资市场的焦点，每一个酒店投资者不能不关注这一市场的发展。”刚刚上任的康博涛先生如是说。
如今，境外投资者非但没有因为中国的宏观调控却步，反而加速了其在中国酒店市场的扩张步伐。
最近，仅在北京金融街，就有丽思卡尔顿酒店和威斯汀酒店开门迎客。自2004年第一家威斯汀酒店开业以来，喜达屋集团就开始关注中国市场。今年北京第一家威斯汀酒店将于10月份开业。之后，广州、南京市场都将出现威斯汀酒店，这是威斯汀在中国的扩张计划。北京金融街威斯汀大酒店负责人说，在2008年之前，北京还有一家威斯汀酒店亮相。
据了解，洲际酒店在中国市场的计划是至2008年，洲际酒店集团旗下的酒店数将由目前的57家增加至125家。至2008年，集团在全球将实现50000-60000套的客房数增长。中国市场的发展将占到整个集团未来三年发展数的1/3。
今年7月末，法国雅高集团创始人保罗·杜布吕宣布5年内将在华建100家宜必思酒店。
由于大城市市场竞争日趋激烈，香格里拉集团已锁定中国二线和三线城市。中国的21家香格里拉酒店中有12家已落户二线城市。预计香格里拉集团在2006到2010年之间将在全球新开31家酒店，其中中国占14家。
在外来淘金者当中，“胃口”较大的还包括雅诗阁集团。“雅诗阁将在2010年以前把在中国的酒店式公寓单位总数增加到10000个。”雅诗阁集团高级副总裁中国区董事总经理罗臻毓称。
在境外投资者大肆攻城掠地的同时，国内投资者也在行动。
今年5月，富力地产与万豪集团在京签订北京富力万丽酒店合作开发协议。据悉，该酒店计划建成540间客房，也是万豪集团在中国所有酒店管理项目中最大的项目。此前，万达集团与雅高集团合作开发的北京万达索菲特大饭店，已于2004年9月19日破土动工，预计2006年底正式对外营业。
首都旅游集团与在线旅游代理公司——携程旅行网合资组建的经济型酒店“如家”在2002年开设了第一家连锁店。2005年中期，如家的连锁店已经达到了50家，携程旅行网计划在2006年底将这一数量翻倍。
中国本地最大的酒店集团——锦江集团也在积极扩张它的经济型酒店品牌——锦江之星。“锦江之星”从2003年中的12家扩张到2005年底的100家，并遍及37个城市，提供1.8万间客房。锦江集团计划2010年在中国开设200家经济型酒店，并设定了开设1000家酒店、满足中低档住宿需求的长期目标。除此之外，国内航空公司如上航、海航等计划在大规模开店。
“过去，投资者涉足酒店市场偏向于建设新的酒店，发展新项目。”安瑞达称，“现在投资者则相对倾向于从酒店变卖中获益。”这对酒店市场交易的繁荣无疑将会起到很大的推动作用。
安瑞达告诉记者，中国酒店市场虽然目前既没有出现“百花齐放”的局面，也没有住宅市场那么火爆，但是它作为一个比较活跃的市场，基础已经有了。他认为，接下来，中国的酒店市场“一定会热起来”。对此，也有业内人士持不同的观点。
“和国内资本比较，境外资本在中国酒店行业的比例还是比较低的。在众多交易中，境外投资者的自有资金相对还比较少，多是品牌与管理输出。”中国饭店协会会长助理张明厚认为，目前大量境外投资者想进入中国酒店市场，是觉得中国市场成熟了，但实际上，这种投资热潮只是在局部热点地区存在，而非全部。
“当前有些国外投资者进入中国主要是紧盯汇率，看好人民币的升值。酒店投资实际上是高投入低回报、投资周期长，一家五星级酒店的投资，往往需要二三十年才能收回。”戴德梁行投资部董事曹念国表示，不排除有些投资者进入中国酒店市场是“醉翁之意不在酒”。
